Derecho del Consumidor (Inmobiliario y Financiero)

Abogados para demandar a una constructora en Neiva

Si la constructora no le entregó su vivienda en la fecha pactada, le cambió los acabados, le quiere subir el precio o no responde por los defectos del inmueble, usted no tiene que aceptarlo. En Bernal & Losada Abogados representamos a compradores de vivienda en reclamaciones y demandas contra constructoras, inmobiliarias y fiduciarias. Atendemos en Neiva y el Huila, y de forma virtual en toda Colombia.

¿Cuándo puede demandar a una constructora?

No le entregaron en la fecha pactada en la promesa de compraventa, o el proyecto está paralizado. Vea incumplimiento en la entrega de vivienda .
Le quieren subir el precio o reajustarlo en salarios mínimos al momento de escriturar.
Cambiaron el área, los acabados o las características que le ofrecieron.
Quiere retirarse del negocio por incumplimiento de la constructora y le quieren cobrar la multa (cláusula penal) a usted.
No le devuelven la cuota inicial o los dineros entregados a la fiduciaria. Vea devolución de dinero de constructora y reclamación a fiduciaria .
El inmueble tiene defectos: humedades, fisuras, fallas en redes o en la estructura, y la constructora no responde la garantía. Vea defectos de construcción .

¿Qué puede reclamar?

Según el caso, la demanda puede pedir:

La entrega del inmueble en las condiciones ofrecidas.
La resolución del contrato por incumplimiento y la devolución de lo pagado, debidamente actualizado.
El pago de la cláusula penal a su favor, cuando quien incumplió fue la constructora.
Los perjuicios: arriendos que tuvo que pagar por no tener su vivienda, dinero que dejó de recibir si compró para invertir y otros daños demostrables.
La reparación, el cambio o la devolución cuando el inmueble tiene defectos cubiertos por la garantía.

¿Ante quién se demanda? SIC o juez civil

La acción de protección al consumidor (artículo 58 de la Ley 1480 de 2011) se puede presentar ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) o ante un juez, a elección del comprador. Elegir bien cambia el tiempo y lo que se puede obtener:

SIC: conviene para hacer efectiva la garantía (reparación, cambio o devolución del dinero) y para reclamar por publicidad engañosa, información incompleta, cláusulas abusivas o cobros de precio que no corresponden.
Juez civil: conviene para pedir la resolución de la promesa de compraventa, el pago de la cláusula penal y la indemnización de perjuicios, como arriendos pagados o lucro cesante.

Antes de demandar hay que presentar una reclamación directa a la constructora; la ley la exige como requisito para la acción de protección al consumidor, y también se puede cumplir mediante conciliación. Aparte, la SIC puede abrir una investigación y sancionar a la constructora si se presenta una queja administrativa.

En la primera revisión le indicamos qué vía conviene a su caso.

Cómo trabajamos

Revisión del caso: estudiamos la promesa de compraventa, los pagos, los otrosíes y las comunicaciones con la constructora.
Reclamación directa: enviamos una reclamación formal por escrito a la constructora y, si aplica, a la fiduciaria. Muchas veces aquí se logra un acuerdo.
Conciliación o demanda: si no hay solución, presentamos la demanda ante la SIC o el juez civil, según la estrategia definida.
Seguimiento hasta el final: le informamos cada etapa del proceso y de los acuerdos que se propongan.

Documentos que debe tener a la mano

Promesa de compraventa y otrosíes firmados.
Comprobantes de todos los pagos (cuota inicial, abonos, pagos a la fiduciaria).
Correos, cartas o mensajes con la constructora o la sala de ventas.
Publicidad, folletos o planos con los que le vendieron el proyecto.
Si ya le entregaron: acta de entrega, fotos de los defectos y reclamaciones de garantía enviadas.

Precio en pesos: lo que exige la SIC desde 2025

Según la Circular Externa 004 de 2024 de la SIC, que se aplica desde el 13 de febrero de 2025, la constructora debe informar el precio de la vivienda en pesos colombianos desde que usted manifiesta su voluntad de comprar (contrato de separación, opción de compra o vinculación a la fiducia), y ese precio debe mantenerse fijo. No puede fijarse ni reajustarse en salarios mínimos al momento de escriturar, salvo que usted acepte cambios en condiciones claras y favorables. La circular también exige informar desde el inicio cuánto le costaría desistir del negocio, y prohíbe las cláusulas que le impidan resolver el contrato cuando la constructora incumple.

Plazos: no deje pasar el tiempo

La ley fija la garantía de los inmuebles nuevos en 1 año para los acabados y las líneas vitales (redes de agua, energía y gas) y en 10 años para la estabilidad de la obra. La demanda para hacer efectiva la garantía debe presentarse dentro del año siguiente a su vencimiento, y las demás reclamaciones también tienen términos. Además, no firme otrosíes ni acuerdos de nueva fecha sin asesoría: pueden hacerle renunciar a la indemnización por los meses de retraso.

Cada caso es distinto. No prometemos resultados: le explicamos con claridad las opciones, los riesgos y los tiempos de su caso antes de iniciar.

Lecturas recomendadas

Preguntas frecuentes

¿Cómo demandar a una constructora por incumplimiento?

Primero se reúnen los documentos del negocio y se presenta una reclamación directa por escrito a la constructora, que la ley exige antes de la acción de protección al consumidor. Si no da solución, se demanda ante la Superintendencia de Industria y Comercio o ante un juez civil, según lo que se quiera reclamar.

¿La constructora me tiene que pagar arriendo si se retrasa en la entrega?

Si el retraso le causó perjuicios, como pagar arriendo por no tener su vivienda, puede reclamarlos. También puede cobrar la cláusula penal pactada en la promesa, que aplica a favor del comprador cuando incumple la constructora.

¿Me pueden cobrar la multa si me retiro del negocio?

Si usted se retira porque la constructora incumplió (fechas, áreas o condiciones), no se trata de un desistimiento sino de una resolución por incumplimiento. En ese caso la multa no debería cobrársele a usted, y puede reclamar la devolución de lo pagado. Además, la SIC prohíbe las cláusulas que impidan al comprador resolver el contrato cuando la constructora incumple.

¿La constructora puede subir el precio del apartamento?

No por su cuenta. Desde el 13 de febrero de 2025, la SIC exige que el precio se informe en pesos desde que usted manifiesta su voluntad de comprar y que se mantenga fijo; no se puede reajustar en salarios mínimos al escriturar, salvo que usted acepte cambios en condiciones claras y favorables. Si su negocio es anterior a esa fecha, hay que revisar lo pactado en la promesa.

¿Puedo demandar también a la fiduciaria?

Depende de la etapa del proyecto y de si la fiduciaria entregó los recursos al constructor sin cumplirse las condiciones. Si hubo esa falla, se evalúa vincularla a la reclamación o a la demanda.

¿Atienden casos fuera de Neiva?

Sí. Nuestra oficina está en Neiva y atendemos casos en todo el Huila y, de forma virtual, en toda Colombia.